Nikt nie może zmienić na lepsze kraju którego nie kocha. Nie może doprowadzić go do wielkości, raczej do upadku. Ci, którzy - czy to z pogardy czy z poczucia niższości - odrzucają własną historię lub chcą ją uczynić przedmiotem powszechnego wstydu sami skazują siebie i innych na byt pozbawiony i sensu i przyszłości. Wystarczy odpowiedni zapis w umowie, aby koszty mediów przerzucić na najemcę i zaoszczędzić co miesiąc na podatku. Wyjaśniamy, jak to konkretnie zapisać i jednocześnie nadal trzymać pieczę nad płatnościami za prąd, gaz, wodę, czy wywóz śmieci. Najtańsze ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania możemy nabyć w TU Europa, w cenie 166 zł za rok ochrony – w tym aż 4 rozszerzenia do polisy. Kolejne towarzystwa oferują już nieco droższe polisy mieszkaniowe, ale u niektórych z nich zyskujemy także większą ochronę, np. Kaucja jest ustalana po to, aby w razie potrzeby pokryć ewentualne zniszczenia, dokonane przez lokatorów. W jej zachowaniu najważniejsze jest więc uczciwe dbanie o stan lokalu. Niestety, często właściciele nadużywają swoich praw i nazywają zniszczeniami to, co jest zwykłym zużyciem, związanym ze standardowym użytkowaniem. Wynajmujący nie akceptuje bezumownego korzystania z lokalu, składa do sądu pozew o eksmisję najemcy, jak również o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne używanie lokalu. Postępowanie sądowe toczy się miesiącami, w końcu zniecierpliwiony wynajmujący pozbawia najemcę możliwości korzystania z energii elektrycznej. Czy wynajmujący Czy wszedł przez okno, czy przez drzwi, czy jest tam od tygodnia, czy od kilku godzin – używa mieszkania, i są tego znamiona. Skoro mieszka tam to nie można go eksmitować „na próg”. Zawsze może też okazać „umowę najmu” którą podpisał z nim „właściciel” (a przynajmniej tak się przedstawił). 5yU2bQ. Kompleksowe zarządzanie najmem mieszkań, domów i lokali komercyjnych Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot, Szczecin, Opole, Oleśnica, Brzeg, Oława, Trzebnica. Obsługujemy wynajem w 14 miastach! Oferta PROTECTRENT obejmuje pełną obsługę wynajmu, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, wynajem krótkoterminowy / na doby, sprzedaż i zakup nieruchomości, windykację należności od nierzetelnych najemców, obsługę podatkową wynajmu a także profesjonalną fotografię wnętrz i wizyty 360. Kompleksowa opieka nad mieszkaniem. Najemca nie płaci czynszu za mieszkanie - wyNajemca Zainteresuje Cię równieżPrawo 23/07/2022 Odstąpienie od umowy najmu Odstąpienie od umowy: jedno z najchętniej wykorzystywanych praw przez najemców. Czy Twój najemca rzeczywiście może odstąpić od umowy najmu?Prawo 09/05/2022 Waloryzacja czynszu najmu Waloryzacja czynszu najmu to podstawowe narzędzie przekładające się na końcowy zysk z wynajmu. Choć rzadko spotykana, jest coraz chętniej wprowadzana…Podatek od wynajmu 10/01/2022 Wybór formy opodatkowania najmu w 2022 roku Z pewną nostalgią i smutkiem na myśl przychodzą słowa piosenki o ostatniej niedzieli. W tym przypadku nie będzie to siódmy…O mnieNazywam się Borysław Pasierbski i mam ogromną przyjemność prowadzić serwis wykształcenia jestem prawnikiem. Specjalizuję się w zarządzaniu najmem. Jestem współzałożycielem wielokrotnie nagradzanej Orłami Nieruchomości firmy Gestor Home świadczącej usługi kompleksowej obsługi najmu, doradztwa oraz pośrednictwa w kupnie i sprzedaży nieruchomości. Miałem przywilej szkolić i wdrażać dziesiątki osób rozpoczynających swoją drogę z zarządzaniem najmem. Czytaj więcej W poprzednim wpisie napisałem o tak zwanym zastawie ustawowym, to jest zastawie obciążającym przedmioty znajdujące się w przedmiocie najmu, na przykład lokalu znajdującym się w centrum handlowym. Dwie najważniejsze wnioski z tamtego wpisu to: zastaw zabezpiecza roszczenia wynajmującego o zapłatę czynszu oraz świadczeń dodatkowych, zastaw trwa do chwili wyniesienia rzeczy z lokalu. Najprostszym sposobem na unicestwienie prawa zastawu przysługującego wynajmującemu jest wyniesienie rzeczy z lokalu. To właśnie z tą chwilą wygaśnie uprawnienie wynajmującego. Czy wynajmujący może podejmować działania zmierzające do zablokowania działań najemcy? Stanowi o tym art. 671 § 2 Kodeksu cywilnego: art. 671 Kodeksu cywilnego: § 2. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. Uprawnienie wynajmującego aktualizuje się dopiero w chwili, w której najemca podejmie próbę wyniesienia towaru poza lokal użytkowy stanowiący przedmiot umowy najmu. W konsekwencji, wynajmujący powinien zatrzymać rzeczy ruchome na swój koszt oraz ryzyko w miejscu innym niż lokal handlowy. Skorzystanie z prawa sprzeciwienia się usunięciu rzeczy z lokalu nie może polegać na ograniczeniu możliwości dostępu do lokalu, a to na przykład poprzez jego zamknięcie, zaplombowanie czy ograniczenie dostępu przez tak zwanych ochroniarzy. Co istotne, wynajmujący nie może samodzielnie (to jest bez wcześniejszej próby usunięcia towaru przez najemcę) usunąć rzeczy objętych zastawem z lokalu handlowego. Taki wniosek uzasadniony jest określeniem chwili, z którą aktualizuje się jego uprawnienie – działania najemcy zmierzającego do unicestwienia prawa zastawu przysługującemu wynajmującemu. Na koniec należy podkreślić, że wynajmujący powinien zwrócić rzeczy objęte zastawem niezwłocznie po tym kiedy zaległy czynsz zostanie zapłacony lub zabezpieczony. Kategorie: Odpowiedzialność • Wyjście • ZabezpieczenieTagi: odpowiedzialność • wyjście • zabezpieczenie • zastaw Katarzyna Rostkowska2017-08-02 06:00redaktor 06:00Naprawa i konserwacja, drobne remonty oraz obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym, to niektóre z obowiązków spoczywających na najemcy. Wynajmując mieszkanie, warto poznać prawa i obowiązki obu stron umowy, dzięki czemu będziemy wiedzieć, czego możemy oczekiwać oraz co jest od nas wymagane. – Najem jest szczególnym stosunkiem prawnym, bardzo ważnym we współczesnej gospodarce (według różnych danych, w Polsce wynajmowanych jest obecnie nawet ponad 2 mln mieszkań). Konstrukcja ta z jednej strony pozwala zabezpieczyć miejsce życia dla olbrzymiej grupy osób nie mieszkających we własnym mieszkaniu, z drugiej strony stanowi bardzo popularną formę zarabiania pieniędzy – informuje Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon, firmy działającej na rynku najmu. Przed wynajęciem lokalu mieszkalnego obie strony – najemca jak i wynajmujący – powinny rzetelnie przygotować się do zawarcia umowy. Zapoznanie się z obowiązkami, które ciążą na każdej ze stron jest kluczowe w kontekście zabezpieczenia się przed ewentualnymi sporami. Należy również pamiętać o sporządzeniu protokołu przekazania lokalu, jak i o tym, że wszelkie ustalenia powinny być zawarte w formie pisemnej. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Co powinna zawierać umowa najmu Umowa najmu przede wszystkim powinna zostać sporządzona w wersji pisemnej i określać wszystkie warunki uzgodnione pomiędzy stronami. Należy pamiętać, że właściciel wynajmując mieszkanie "na czarno", może narazić się na donos ze strony sąsiadów lub innych osób trzecich do urzędu skarbowego. Dlatego warto zgłosić najem do odpowiedniego organu. Jednak przede wszystkim najem, który określa pisemna umowa chroni przed ewentualnymi sporami. Oczywiście przepisy dopuszczają zawarcie umowy w dowolnej formie, jednak o ile sam fakt jej zawarcia jest łatwy do udowodnienia, o tyle udowodnienie szczegółowych warunków kontraktu może być problematyczne. Nie ma jednego, uniwersalnego wzoru umowy najmu. Jednak powinna ona regulować relacje stron oraz w maksymalny sposób je zabezpieczyć. W związku z tym powinna określać: strony – wynajmującego i najemcę, natomiast gdy najemców jest kilku, dodatkowo wskazywać sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania, przedmiot umowy, wysokości czynszu, sposób oraz termin jego płatności, cel najmu oraz liczbę osób, które mogą zamieszkać w lokalu, ustalenia w zakresie prawa podnajmu oraz ewentualną odpowiedzialność podnajemców za zobowiązania najemcy, zabezpieczenie umowy, tj. ustalenia związane z kaucją, wzajemne prawa i obowiązki stron, zasady inspekcji lokalu, zasady dotyczące trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu, zasady i sposób wypowiedzenia umowy, dokumenty stanowiące załączniki do umowy najmu – wzory protokołu przekazania i zwrotu lokalu, uzgodnienie terminu i sposobu ostatecznych rozliczeń stron, akt notarialny dobrowolnego poddania się egzekucji, wskazanie innego lokalu do którego najemca wyprowadzi się w wypadku eksmisji, zgoda właściciela innego lokalu do zamieszkania w nim najemcy, sposób wprowadzania zmian w umowie, adresy do doręczeń, Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch egzemplarzach, dla każdej ze stron, na których najemca oraz właściciel składają swoje podpisy. Obowiązki wynajmującego Do podstawowych obowiązków wynajmującego mieszkanie należy głownie wydanie lokalu w stanie adekwatnym do umówionego użytkowania oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Dodatkowo właściciel jest zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła czy energii elektrycznej. Ponosi również odpowiedzialność za inne instalacje i urządzenia, które stanowią wyposażenie mieszkania i budynku określone odrębnymi przepisami. Oznacza to, że na barkach wynajmującego jest utrzymanie w należytym stanie pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia. Tym samym odpowiada on za dokonywanie napraw oraz przywrócenie poprzedniego stanu, chyba że straty bądź uszkodzenia powstały z winy najemcy. – Wynajmujący zobowiązany jest do dokonywania w szczególności napraw oraz nakładów na rzecz, koniecznych dla zachowania jej w stanie niepogorszonym. Drobne nakłady, w myśl art. 662 § 2 obciążają natomiast najemcę. Do przepisów wyłączających odpowiedzialność wynajmującego w zakresie utrzymywania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku należy zaliczyć także art. 662 § 3 Jeżeli rzecz wynajęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wynajmujący jest odpowiedzialny za wady przedmiotu najmu na zasadzie ryzyka, zaś przesłanki jego odpowiedzialności reguluje przepis szczególny, zgodnie z art. 664 k. c – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni. Należy pamiętać, że jeżeli lokal mieszkalny jest używany w sposób niewłaściwy, sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, lub gdy najemca nie dopełnił obowiązku pieczy nad nim, wynajmujący ma prawo żądać odszkodowania lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jakie obowiązki spoczywają na najemcy? Każdemu najemcy przysługują zarówno prawa, jak i obowiązki. Podpisując umowę najmu, zobowiązuje się przede wszystkim do regulowania czynszu w terminie oraz kwocie wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu. Dodatkowo, eksploatacji lokalu w sposób określony w zawartej między stronami umowie, a jeśli nie został określony – w sposób odpowiadający specyfice i przeznaczeniu lokalu. Co jest równie istotne, najemca powinien utrzymywać lokal oraz przynależne pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego rozumianego jako ustalone zwyczaje, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów. – Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.), jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd umowy najmu i nakazanie jego opróżnienia – potwierdza Aleksandra Grzechnik. Na najemcy leży obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw oraz dbania o części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Może zatem dojść do sytuacji, w której będzie niezbędna drobna naprawa podłóg, okien czy malowanie ścian. Dodatkowo należy pamiętać, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzenia naprawy oraz wymiany rzeczy i urządzeń, które zostały uszkodzone z jego winy. – Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, bądź malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych – wymienia Aleksandra Grzechnik. Ponadto najemca nie ma prawa do przekazania mieszkania w jakiejkolwiek formie – bezpłatnego używania czy podnajmu – w całości lub części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. Dodatkowo w okresie trwania umowy najmu, obie strony są zobowiązane do przekazywania pisemnej informacji o każdorazowej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W przeciwnym wypadku, korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Należy również pamiętać, że najemca w razie wystąpienia usterki w mieszkaniu, ma obowiązek udostępnić lokal właścicielowi w celu jej usunięcia. Natomiast podczas nieobecności najemcy lub jeśli odmawia on wpuszczenia właściciela, wynajmujący ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji, straży miejskiej lub w razie konieczności – straży pożarnej. – Właściciel ma prawo wejść do lokalu (również pod nieobecność lokatora, a także wbrew jego woli – w asyście policji lub straży miejskiej) celem usunięcia awarii lub dokonania zabezpieczeń mających jej zapobiec. W razie otwarcia lokalu pod nieobecność lokatora, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora, z czynności powinien być sporządzony protokół. Ponadto najemca powinien udostępnić właścicielowi lokal, po wcześniejszym ustaleniu terminu, w celu dokonania okresowego czy doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania, a także w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora – tłumaczy Aleksandra Grzechnik. Natomiast właściciel nie ma prawa do bezpodstawnego wejścia do mieszkania podczas nieobecności lokatora. Prawa najemcy Podstawowym prawem najemcy jest możliwość korzystania z lokalu i użytkowania go w sposób zgodny z przeznaczeniem. Ponadto może on wprowadzić ulepszenia, jednak jest to możliwe wyłącznie za zgodą wynajmującego. Przy czym należy pamiętać, że najemca musi oddać wynajmującemu mieszkanie w stanie niezmienionym i niepogorszonym, w związku z czym każdą zmianę warto wcześniej uzgodnić i spisać w formie aneksu do umowy. – Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów – potwierdza Aleksandra Grzechnik. Jeżeli natomiast najemca w okresie trwania umowy najmu dokonał wymiany niektórych rzeczy czy urządzeń, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy między ich wartością obecną a stanem pierwotnym, tj. z dnia objęcia lokalu. Należy jednak liczyć się z tym, że wynajmujący zamiast zwrotu kosztów może zażądać usunięcia wprowadzonych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego. Osoba najmująca mieszkanie powinna również pamiętać o kolejnym prawie, które jej przysługuje w sytuacji niewydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego w przewidzianym umową terminie. Najemca w takiej sytuacji ma możliwość wnioskowania o naprawienia szkody wynikającej ze zwłoki (np. poniesienie dodatkowych kosztów związanych z czasowym zamieszkaniem w innym miejscu), a w ostateczności odstąpienia od umowy. Dodatkowo jeżeli rzecz najęta posiada wady, które ograniczają jej przydatność do użytkowania, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Dotyczy to defektów, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie, powstałych później i mimo otrzymanego zawiadomienia wynajmujący nie usunął ich we wskazanym czasie, jak i takich, których nie da się usunąć. Najemca ma wówczas prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad lokalu, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu, nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy o nich wiedział. Czytaj dalej: Jak pozbyć się niechcianego lokatora oraz zabezpieczenie umowy najmu » Obowiązkowy meldunek Zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi ewidencji ludności, każda osoba posiadająca obywatelstwo polskie i przebywająca w kraju na stale, jest zobowiązana zameldować się w miejscu stałego pobytu. Należy pamiętać, że w tym samym czasie można mieć tylko jedno miejsce stałego pobytu, przez co rozumie się zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Z kolei pobytem czasowym jest przebywanie bez zamiaru zmiany miejsca pobytu stałego w innej miejscowości pod oznaczonym adresem lub w tej samej miejscowości lecz pod innym adresem. Tym samym na właściciela lokalu nałożony jest obowiązek potwierdzenia faktu pobytu osoby zgłaszającej pobyt stały lub tymczasowy trwający ponad 3 miesiące w najmowanym lokalu. Wynajmujący obowiązany jest również do zawiadamiania właściwego organu gminy o stałym lub czasowym pobycie osoby w jego mieszkaniu oraz o jego opuszczeniu, jeżeli najemca nie dopełni obowiązku meldunkowego. Należy pamiętać, że zawiadomienie powinno być dokonane niezwłocznie po upływie terminu określonego do wykonania obowiązku meldunkowego. Natomiast za niewywiązanie się z niego, osobie zobowiązanej grozi kara grzywny lub nagany. Jednak osoby wynajmujące mieszkania często unikają meldowania swoich lokatorów, z obawy na trudności w usunięciu najemcy z lokalu mieszkalnego. Postępowanie takie często wynika z braku wiedzy co do faktycznych przypadków, w których możliwe jest eksmitowanie lokatora. – Obowiązek meldunkowy ma charakter ściśle administracyjny, a zameldowanie się najemcy w mieszkaniu nie ma wpływu na stosunki cywilno-prawne, czyli zameldowanie najemcy nie spowoduje np. przedłużenia umowy najmu czy możliwości wyeksmitowania. Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i służy jako potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała.(…) Warto więc pamiętać, że zameldować się trzeba najpóźniej w 30 dniu, licząc od momentu zamieszkania pod nowym adresem – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik, radca prawny z kancelarii Robaszewska&Płoszka Radcowie Prawni. fot. Jerzy Dudek / / FORUM Jak pozbyć się niechcianego lokatora? Niejednokrotnie zdarza się sytuacja, w której właściciel ma poważny problem w pozbyciu się uciążliwego najemcy z wynajmowanego mieszkania. W pierwszej kolejności wynajmujący musi wypowiedzieć zawartą umowę uprawniającą do zajmowania lokalu przez najemcę. Następnym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu w celu uzyskania wyroku nakazującego opuszczenie lokalu mieszkalnego. W przypadku, jeśli lokator nie posiada miejsca, do którego mógłby się wyprowadzić, może pojawić się konieczność wskazania lokalu tymczasowego, ponadto sąd może przyznać mu uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. 1. Wypowiedzenie umowy najmu Ustawa o ochronie praw lokatorów praktycznie uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez podania konkretnej przyczyny oraz zachowania okresu wypowiedzenia. – W przypadku najmu na czas nieokreślony, umowa może być wypowiedziana z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (o ile czynsz płacony jest w okresach miesięcznych). W praktyce oznacza to, że jeśli właściciel planuje np. sprzedaż lokalu w połowie września, to już w maju musi wypowiedzieć umowę swojemu lokatorowi (liczą się pełne miesiące). Dodatkowo wypowiedzenie umowy musi odbyć się w formie pisemnej – wyjaśnia Łukasz Dulęba, Dyrektor Sprzedaży Magmillon. Jednak prawo daje wynajmującemu możliwość rozwiązania umowy bez zachowania ustawowego okresu wypowiedzenia, jeżeli wystąpi jedna z sytuacji: najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, pomimo pisemnego upomnienia, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. W związku z powyższym właściciel lokalu może natychmiastowo wypowiedzieć umowę, jeśli najemca podnajął lub użyczył lokal osobie trzeciej, nie zamieszkuje lokalu, w mieszkaniu chce zamieszkać wynajmujący albo jego rodzina, najemca nie wywiązuje się z płacenia czynszu, mieszkanie lub budynek wymaga remontu. 2. Skierowanie sprawy do sądu W sytuacji, kiedy lokator odmówi opuszczenia lokalu pomimo otrzymania wypowiedzenia umowy najmu, wynajmujący powinien skierować sprawę do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora. Przy czym należy pamiętać, że wymiana zamków pod jego nieobecność czy siłowe usunięcie go z lokalu są sprzeczne z prawem. W tym celu konieczne jest sporządzenie pozwu o opóźnienie opuszczenia lokalu. Właściciel powinien wykazać swoje prawo własności lokalu oraz fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora, tj. dostarczyć wyciąg z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, umowę najmu oraz jej pisemne wypowiedzenie. 3. Lokal zastępczy Jeżeli sąd wyda wyrok nakazujący opuszczenie lokalu, w którym przyzna najemcy uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jest to równoznaczne z wstrzymaniem wykonania wyroku do momentu aż gmina (w której znajduje się sporny lokal) zaproponuje lokatorowi zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego. W konsekwencji właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji do chwili zapewnia najemcy lokalu zastępczego. Należy jednak pamiętać, że sąd może również orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. W toku postępowania sąd bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu zastępczego. Bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania przez najemcę oraz jego sytuację materialną i rodzinną. – Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego (w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, osoby posiadającej status bezrobotnego, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik. 4. Egzekucja komornicza Jeśli po uzyskaniu korzystnego wyroku nakazującego opuszczenie lokalu, najemca w dalszym ciągu bezprawnie zajmuje mieszkanie, wówczas wyrok podlega przymusowej egzekucji. Wynajmujący kieruje sprawę do komornika, który wszczyna postępowanie eksmisyjne i doprowadza do opróżnienia lokalu. Jednak wyroków sądowych nakazujących opuszczenie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca, jeżeli eksmitowanemu najemcy nie wskazano lokalu zastępczego. Odstępstwem od tego przepisu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku oraz zajęcie lokalu bez posiadania tytułu prawnego. – Prawo wyłącza także możliwość wykonania eksmisji „na bruk”. Komornik wykonujący postanowienie sądu o eksmisji musi się wstrzymać z działaniem, jeśli nie ustali, że eksmitowany ma zapewnione inne miejsce zamieszkania – tłumaczy Łukasz Dulęba, dyrektor sprzedaży Magmillon. Zabezpieczenie umowy najmu W związku z tym, że właściciel lokalu ryzykuje majątkiem wartym nawet kilkaset tysięcy złotych, powinien zadbać o to, aby w umowie najmu znalazły się zapisy dotyczące naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę. Do najczęściej spotykanych zabezpieczeń należy kaucja gwarancyjna. – Funkcją kaucji przy umowie najmu jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu niezapłaconego czynszu i opłat czy też szkód wyrządzonych przez lokatora. Jej wysokość zależy od woli stron oraz wyniku negocjacji umowy najmu, ale zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.) zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu, a jej wysokość nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. (…) Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu – wyjaśnia Aleksandra Grzechnik. Warto również sporządzić oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Lokator zobowiązuje się wówczas do dobrowolnego poddania się egzekucji obowiązku opuszczenia mieszkania, co pozwala na zabezpieczenie interesów właściciela, szczególnie w sytuacji zaległości czynszowych i opieszałości z wydaniem lokalu po zakończeniu obowiązywania umowy. Właściciel lokalu będącego przedmiotem umowy najmu, może również zabezpieczyć należności czynszowe wynikające z umowy, sporządzając weksel in blanco. Warto również w kontrakcie umieścić zapis zapewniający wynajmującemu prawo do wypowiedzenia umowy w przypadku niewłaściwego postępowania najemcy oraz klauzulę dotyczącą kar umownych. – Możliwość ustalenia kary istnieje jednak tylko w odniesieniu do wykonywania zobowiązań niepieniężnych, tak więc kara nie może być ustalona w stosunku do obowiązków pieniężnych takich jak czynsz. Istota kary umownej polega na tym, że wynajmujący może żądać od najemcy zapłaty kary – odszkodowania w ustalonej wysokości bez względu na to, czy poniósł szkodę w określonych w umowie sytuacjach – podkreśla Aleksandra Grzechnik. Aby spać spokojnie, warto również zadbać o odpowiednie ubezpieczenie wynajmowanego lokalu mieszkalnego. Bowiem ryzyko powstania szkód w mieszkaniu wynajmowanym jest większe niż wówczas, gdy mieszka w nim właściciel. Jednak o ochronę nieruchomości powinien zadbać zarówno właściciel, jak i najemca, tyle tylko, że w nieco innym zakresie. Wynajmujący mieszkanie powinien przede wszystkim pomyśleć o: ubezpieczeniu nieruchomości od pożaru i innych zdarzeń losowych, OC w życiu prywatnym, ubezpieczeniu od ryzyka kradzieży z włamaniem oraz dewastacji w przypadku, gdy większość sprzętów w mieszkaniu należy do właściciela. Najemca natomiast powinien rozważyć zawarcie polisy ubezpieczeniowej, która obejmuje: ubezpieczenie OC w życiu prywatnym na wypadek ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę, ubezpieczenie mienia ruchomego, które do niego należy, od zdarzeń losowych, kradzieży i włamania. Najem okazjonalny bezpieczniejszy dla właściciela Najem okazjonalny jest alternatywą dla osób, które wahają się przed wynajęciem lokalu w związku z ewentualnymi problemami związanymi z niechcianym lokatorem oraz jego eksmisją. Został wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Stanowi prostszą formę najmu, zakładającą, że nie każdy lokal wynajmowany przez najemcę jest jego jednym miejscem do życia. W myśl tego, takie osoby (np. studenci) nie potrzebują szczególnych zasad ochrony przed eksmisją. Należy pamiętać, że aby umowa najmu stała się umową najmu okazjonalnego, musi spełniać poniższe kryteria: strony umowy są zobowiązane do ustalenia z góry okresu najmu, umowa musi zostać sporządzona w formie pisemnej, załączniki do umowy stanowią: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, oświadczenie najemcy o wskazaniu lokalu zastępczego wraz ze zgodą na jego zamieszkanie, wydaną przez właściciela lokalu. Dodatkowo właściciel, aby skorzystać z najmu okazjonalnego, musi zgłosić fakt zawarcia umowy w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Jeśli natomiast nie dotrzyma tych założeń, umowa zawarta pomiędzy stronami będzie zwykłą umową najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. – Najem okazjonalny jest pewnego rodzaju kompromisem dla osób zarabiających na wynajmie. Pamiętajmy, że rygorystyczne wymogi co do zabezpieczenia innego miejsca zamieszkania wykluczają pewną grupę potencjalnych najemców, bowiem nie każdy może liczyć na mieszkanie u rodziny czy znajomych. Wymóg zawarcia umowy na czas oznaczony również jest ograniczeniem dla osób, które nie są w stanie przewidzieć, jak długo będą mogły dany lokal wynajmować – twierdzi Łukasz Dulęba. Protokół zdawczo-odbiorczy sprzymierzeńcem najemcy Protokół zdawczo-odbiorczy to niezbędny dokument, stanowiący dowód na ustalone przy najmie decyzje. Należy zatem zadbać o jego precyzyjne sporządzenie na wypadek jakichkolwiek problemów prawnych. Opisuje on stan ogólny mieszkania, znajdujące się w nim wyposażenie oraz wskazuje stan liczników. Jest on podstawą do ewentualnych roszczeń najemcy w przypadku wykrycia w wad, jak i również ochroną przed nieuczciwymi właścicielami, którzy mogliby żądać pokrycia kosztów naprawy usterek, twierdząc, że powstały one w wyniku użytkowania lokalu przez najemcę. W związku z tym przy sporządzaniu protokołu, warto pamiętać o następujących kwestiach: sporządzenie w dwóch egzemplarzach, zawarciu informacji, kto i w jakim celu przygotowuje dokument, określeniu, jakiego lokalu dotyczy, wskazaniu daty i miejsca sporządzenia protokołu, opisaniu stanu technicznego lokalu: ściany, podłogi, okna, zakończenia instalacji wodnych lub elektrycznych wraz z określeniem stopnia ich zużycia, dodaniu do protokołu fotografii wymienianych w nim sprzętów i elementów wyposażenia, aby udokumentować ich faktyczny stan, wskazaniu liczby przekazywanych kompletów kluczy, zawarciu w dokumencie aktualnego stanu wszystkich liczników(zużycie gazu, energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej). Dzięki właściwie przygotowanemu protokołowi zdawczo-odbiorczemu zapobiegniemy ewentualnym sporom związanym z wykryciem usterek już po przekazaniu Uregulowanie kwestii posiadania wspólnego mieszkania po rozwodzie Podział do używania mieszkania wspólnego małżonków lub wspólnie przez nich zajmowanego jest dopuszczalny nie tylko w wyroku rozwodowym. Podział taki jest możliwy zawsze, niezależnie od tytułu, jaki przysługuje współuprawnionym do tego mieszkania; oczywiście w sytuacji, gdy wspólne korzystanie z mieszkania jest ze względu na występujące konflikty niemożliwe lub znacznie utrudnione. Wymieniony podział możliwy jest także w wypadku, gdy współkorzystającym nie przysługuje żaden tytuł prawny do mieszkania, a więc gdy są oni tylko jego współposiadaczami. Poza procesem rozwodowym sąd wydaje takie rozstrzygnięcie w postępowaniu nieprocesowym według przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (ust. 2 sentencji i uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia r., sygn. akt III CZP 33/77, OSNCP 1978, nr 1, poz. 3; glosa M. Sieradzkiej, OSPiKA 1979, nr 9, poz. 161;). Wymiana zamków we wspólnym mieszkaniu po rozwodzie przez jednego z małżonków Jeśli nawet nie zostało to ustalone w wyroku rozwodowym, można to zrobić obecnie – sytuacja wymaga jednak kolejnego postępowania. Niewątpliwie wymienianie zamków przez byłego męża stanowi przesłankę do uregulowania tej kwestii. Musi Pani pamiętać, że zameldowanie na pobyt stały nie jest żadnym tytułem prawnym do lokalu. Zameldowanie to instytucja prawa administracyjnego – jest to administracyjne poświadczenie faktu, że dana osoba przebywa w danym miejscu z zamiarem stałego (czasowego) pobytu. Na podstawie zameldowania nie można rościć sobie prawa do korzystania z mieszkania. Można być zameldowanym na pobyt stały w lokalu, do którego nie przysługuje tytuł prawny. Nie oznacza to jednak, że były mąż może sobie robić, co chce, utrudniać Pani wejście do mieszkania – nawet jeśli nie jest Pani współwłaścicielką. Utrudnianie byłej żonie wejścia do wspólnego mieszkania Jeśli mąż dokona kolejnej wymiany albo uczyni cokolwiek, by utrudnić Pani wstęp do mieszkania, może Pani złożyć w sądzie wniosek o przywrócenie naruszonego posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego „nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze”. Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym i nie wolno go naruszać, chociażby posiadacz był w złej wierze. Z kolei zgodnie z art. 344 Kodeksu cywilnego: „§ 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. § 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia”. Roszczenie o ochronę posiadania Skuteczność dochodzenia roszczenia o ochronę posiadania jest w zasadzie niezależna od zgodności posiadania ze stanem prawnym, w postępowaniu posesoryjnym bowiem niedopuszczalne są zarzuty wywodzące się z prawa własności albo innego prawa. W zasadzie jest to jedyny w tym momencie sposób uregulowania sytuacji i dochodzenia przez Panią praw. Czyny byłego męża wypełniałyby znamiona przestępstwa znęcania się, gdybyście byli Państwo nadal małżeństwem. Art. 207 Kodeksu karnego odnosi się do osób najbliższych, jednakże wśród nich nie wymienia się byłego małżonka. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

czy wynajmujacy moze zmienic zamki